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住宅ローンの責任義務について

相談員の佐川です。

生涯で一番高い買い物と呼ばれている住宅ですが、自分の貯蓄で高額な家を購入することは非常に難しいため

住宅ローンの利用が一般的です。

住宅ローンを利用するメリットは欲しい住まいをすぐに手に入れることができることであり、子供が生まれ家族で住み心地の良い家に暮らしたい場合、若い内は貯金も少なく収入も低いため自己資金が貯まるまでに時間がかかってしまう恐れがありました。しかし住宅ローンをうまく利用すれば経済的に無理をせず、ライフスタイルにあった快適な住まいを手に入れることが出来る特徴を持ちます。

住宅ローンには返済義務があり、実際に借入を申し込んだ債務者=あなたにあります。

しかしあなたがやむを得ない事業で返済が難しくなったり、なんらかの事情で返済を怠った場合は、

連帯保証人が返済する義務を負わなくてはいけないなどローンを組むと必ず生じる返済する義務を守る必要があります。ただ住宅ローンの場合義務を追う債務者が複数いる状態ではない限り、ローンを組む際に必ず連帯保証人が必要となるわけではありません。

金融機関でお金を借りる時には連帯保証人が求められますが、これは借入に対して貸し倒れリスクを回避するためです。

しかし住宅ローンの場合は購入する住宅そのものを担保として確保している特徴があり、支払いが滞るリスクヘッジが備わっています。確実に責任義務を全うするためにも、ローンの返済方法である元利均等返済と元金均等返済の2つからいくら借りられるか、いくら返せるのかをきちんと理解し、自分にあった返済方法を選択する必要があります。

前者は毎月の額が一定なので、家計支出が計画的に行えライフプランが立てやすいですが、返済期間の前半は利息が多く総額が大きくなる特徴を持ちます。後者は回を追って元金の返済が進むので、毎月の返済額が回を追うごとに少なくなります。開始当初の毎月の額が最も多くなるので、他の支出が多くなる住宅ローン初期に支払い負担が重くなります。

このようにローンを組む上で発生する義務や特徴を正しく理解して、うまく活用していくことが大切です。

 

夫婦共有財産について

相談員の佐川です。

 離婚調停をする場合には、財産分割を円滑に進めるためにお互いの財産のリストを作ることが非常に重要となります。そのリストをお互いに確認し漏れがないことを明確にすることが、円満に調停を進めるために非常に重要なポイントとなっています。このリストの中にはお互いの預貯金のほか、様々な個人の財産や共有の財産などもしっかりと表示することが必要で、また現在の負債なども記入しておくことが大切です。

ただしこの際に誤りやすいのが、住宅の財産の扱いです。夫婦で実質的に共有している財産はその名義がどちらか一方のものであっても、夫婦生活を営む上で共同で形成したものであり、離婚の際の財産分割においては、その名義人になっていない側も所有する権利を主張することができるのです。特に、住宅ローン等の関係で住宅が夫の単独名義となっている場合であっても、離婚調停の場合には夫婦で共同で形成した財産であるとみなされることが多く、そのために妻の側は財産分与を請求することができるのが一般的です。

またこの場合に誤りやすいポイントは、夫の名義である住宅のローンが残っている場合でも、妻はその住宅に関する財産分与を請求することができるという点です。特に住宅ローンが残っている場合には、その住宅ローンの支払いを分割すると考えている場合も多いのですが、実際には離婚の原因を生み出した側に様々なリスクが生まれることとなり、その状況に応じて債務の分割も影響を受けることになります。例えば離婚の原因が妻の側にある場合には夫の単独債務であっても、妻がその責任に応じた債務の責任を負わなければならないこととなり、逆に夫の側に責任が重大であると判断される場合にはオーバーローンの状態であっても住宅の資産を分割して受け取る権利が妻には与えられます。実際の債務の状況と離婚における責任に応じた財産分与の問題は異なるものと考えられるため、この点に十分に注意が必要となるのです。

離婚調停の落とし穴

相談員の佐川です。

離婚調停の際に誤りやすい落とし穴として、調停での取り決め内容とさまざまな借金に関する支払いの義務は

全く異なるものと考えなくてはいけない点があります。

調停は裁判所で行う決定であるので、契約内容を変更することができるものであると考えるケースも多いのですが、これは間違った認識です。

例えば夫婦共同名義の住宅ローンの返済は基本的には夫と妻が共同で支払う契約となっていますが、離婚の原因が夫側にあると考えられる場合、住宅ローンの残債は全て夫が支払うと言う調停結果が示されることがあります。基本的に円満に離婚するためには裁判所が取り決めたこの調停内容に従う必要がありますが、実際に住宅ローンの借り入れ先との関係がこの調停によって変化するわけではありません。そのため妻の住宅ローンの借り入れ金額の返済はこれまで通り借り入れ先の金融機関に行う必要があることになります。

その理由は裁判所が行う離婚調停の結果と、実際の住宅ローンの借り入れの契約とは全く個別に扱われるためです。この離婚調停の内容は金融機関との契約に影響を及ぼすものではないため、仮に夫が残っている住宅ローンの債務を全て弁済すると言う結果になった場合であっても、妻が金融機関と交わした返済の義務は残ることになる点に注意をしなければなりません。すなわち、離婚調停の結果すべての債務を夫が弁済すると言う判断が下された場合、妻が返済をしなくても良いと言うのは間違った認識と言うことになるのです。この点には十分に注意をしなければなりません。

実際には、離婚調停の結果を受け妻が金融機関に支払うべき住宅ローンの返済を夫が肩代わりする必要があると言うことになります。そのため、万が一支払いが滞った場合などは妻側に金融機関から督促が送られることになるので、この点を十分に認識することが大切です。離婚調停の結果が様々な債務の契約に影響を及ぼすものではないと言うことを認識し、その義務をしっかりと果たすように調停内容を考慮することが、重要なポイントとなっています。

銀行(住宅ローン貸手)とあなた(借手)の根本的な違いについて

相談員の佐川です。

 

マイホームを購入する際、多くの人は銀行から借りることになります。

いわゆる住宅ローンと呼ばれる貸付金であり、マイホームを手に入れてから長期にわたって

返していくのが普通です。

 

これはあなたにとってありがたい制度であるのは間違いないですが、短絡的に救済措置として考えるのは良くありません。サポートしてもらっている気持ちになるため、同じ目標に向かって歩む同志のように思う人もいるでしょう。

しかし、あくまでも銀行とあなたの間には、貸手と借手という立場の違いがあることを認識しておく必要があります。

 

借手であるあなたの目的は資金が貯まる前にマイホームを手に入れることです。

そうでなければ、わざわざ金利を負担してまで住宅ローンを組む必要はないですよね。

 

どれだけ繰り上げ返済したとしても、借りた時点の金額よりも膨らんでしまうことは避けられないのが実情です。

一方、貸手である銀行の目的は、できるだけ金利をたくさん取ることです。それが収益となるため、法人として当然のことだと考えておきましょう。

 

期間については、なるべく返済猶予を使い切ってもらったほうがプラスになります。資金を回収できないと最大の痛手となりますが、そうでなければ長く返済を続けてもらったほうが得策です。

 

このように両者は真逆といっても良い目的を持っているため、どうしても相容れない部分が出てくることになります。

 

ローン返済が苦しくて見直したい場合に、銀行に相談しようとする人は珍しくありません。

 

しかし、相談によってあなたの負担が軽くなることは、同時に銀行の収益が下がることを意味しています。

もちろん返済の見込みが立つかどうか分からないレベルであれば、親身にアドバイスしてもらえる確率が高いでしょう。

それ以外の場合は、純粋にあなたにとって有益なアドバイスを得られない可能性があることを覚えておくことが大事です。

すなわち根本的な解決策については、他の方法を模索することも視野に入れなければなりません。

 

PS:よくある事例が「銀行に相談していたに、競売にかけられた!」という相談があります。

競売手続きをするのはあなたが相談している支店の担当者ではありません。

 

マイホームが家族のキズナを壊す。

マイホームが家族のキズナを壊す。

 

代表相談員の佐川です。

 

住宅ローンの支払いが苦しい・・こんな生活に疲れた・・

でも、なんとか家を残したい。住み続けたい。と考えているあなたへ。

 

あなたは今、マイホームを残す方法はないかと四六時中、悩んでいませんか?

いろんなサイトをみて、本当にそんな都合のいいことができるの?と、

思っていませんか。

 

で、あれば、このコラムを最後まで読んでみてください。

 

これは過去にあなたと同じような悩みをかかえてた人たちが、

そのとき、どのような気持ちで、どのように解決したのか、

また、その人たちの今は?を僕が経験したほんの一例を紹介します。

 

あなたの何かのキッカケになれば、と思います。

 

 

昨日、僕の会社に1通の手紙が届きました。

今年の2月に解決されたAさん夫婦からでした。

この手紙のおかげで僕は、このコラムを書くことができました。

 

 

去年のいまごろ。

Aさん夫婦「こんな状況ですが・・なんとかこの家を残すことはできないでしょうか?」

 

電話相談の時点でAさんの希望を聞いており、なんとかAさんの希望に答えるためにも、

ローン残金がわかる書類などを見せてもらうよう、Aさんの家にうかがうことに。

 

書類を見せてもらい、今のAさんの生活状況、またはその他の支払い状況などなど、

さまざまなことをAさんにお聞きし、一つ一つAさんの希望がかなえられる可能性になる

材料はないか、僕のこれまでの経験や知識をもとに考えました。

 

しかし、残念ながら・・・

 

僕    「今の状況では、むずかしいと思います。なぜなら、○○(省略)」

 

Aさん家族の今後の生活にかかわる大事なことです。

Aさんに期待さすような、いい加減な話はできません。

 

Aさん夫婦「そうですよね・・・そんな都合いい話ないですよね・・・」

     「でもなんとか、家を残したいんです。子供たちのためにも!」

     「この家がなくなったら・・・・」

 

僕    「・・・・・・・」

 

Aさんのような相談を僕は毎日のように聞いていますが、

「ハウスリースバック」や「親族間売買」など、住み続けることができるケースには、

それなりの条件やその人たちのローン支払い状況など、いくつもの条件が重ならないと

できません。

成功する可能性があきらかに低いことがわかっているにもかかわらず、依頼をもらい、

相談者の状況が競売になるか、任意売却するか、の選択肢しかない状態まで放置するような

不動産会社の話をこれまで僕は多数聞いてきましたし、今もなお、よくある話です。

 

Aさん夫婦が受け入れるには時間がかかりそうだなと判断し、

僕が帰ろうとしたとき、

 

部屋で聞いていたAさんの子供さんたちが、

 

息子さん 「それは、あんたらの見栄(ミエ)やろ!」(怒)

     「俺も、妹も、家を残してくれなんてあんたらにお願いしたか?」

     「この家があるおかげで俺は大学を中退したにもかかわらず、まだ、

      そんなきれいごと言うとるんか!」

 

Aさん夫婦「・・・・・・・・」

 

息子さん 「俺ら家族ここ数年、まともな会話したことあるか?」

     「あんたら夫婦はほとんど家にいないし、居たとしても会話もない

      二人してイライラしてるあんたらをを見て、俺ら子供がどんな気持ちで

      毎日を過ごしてきたか、あんたら考えたことあるか?」(怒)

     「俺も妹も、家なんてどうでもええねん・・」

     「ただ普通に家族で話したり・・・どっか行ったり・・・・」

 

妹さん  「家なんか残すことよりも、もっと大事なことあるんちゃうの?」

     「どうすんのよ!この家族の関係、取り返しつかへんやん」(怒)

 

息子さん、妹さんの目には涙がこぼれていました・・・

 

 

あなたは家族の本当の気持ちを知っていますか。

 

あなたなら、このAさん夫婦を責められますか?

 

僕はいつも、Aさん夫婦のような人たちを責めることはできません。

なぜなら、今までマイホームを守ってきたことがAさん夫婦にとっての

家族に対する愛情だったのかもしれない、と思うからです。

 

あなたが、今、当時のAさん夫婦のような思いなら、

僕と同じ意見なのではないでしょうか。

 

ただ、

僕はマイホームに執着するがあまり、家を守るどころか取返しのつかない

状況になり最悪の結末をむかえた人たちを毎日のように見ています。

だからこそ、住み続けたいという要望が、かなえられる可能性が低い場合には

なぜ、可能性が低いのかを時間をかけてわかりやすく、たとえ話なども含めて

はなすよう心がけています。

 

しかし、残念ながらすべての人にわかってもらえていないのが、現実ですが・・・

 

 

Aさん夫婦からの手紙

 

佐川さんにあのとき、我が家にきてもらっていなければと思うと、

いまごろ家族がバラバラになっていたでしょう。

※中略

 

家に固執するがあまり、家族の生活を守るという大切なことが

見えていなかったと思います。

あのとき、子供たちに言われてはじめて、「なんて自分たち夫婦はおろかだったのか」と

振り返る毎日です。

子供たちとの大切な時間をムダにし、取返しのつかない数年間を過ごしてきたことは

今でも後悔しています。

※中略

 

あれから生活のほうもだいぶ落ち着き、毎月支払いのことでイライラすることなく

家族そろってなんとか過ごしています。

まぁ、完全に子供たちとの関係がよくなったとはいえませんが。二人とも年頃なので・・

※中略

 

先日、ある友人に以前の家のことを話す機会がありました。

佐川さんとはじめてお話したときの私たち夫婦の愚かだった考えかたや、

解決していただいた経緯もすべて話しました。

その話を聞いた友人が私にこんなうれしいことを言ってくれたのです。

「おまえはたしかに家を失ったあげく、子供や妻に与えられたであろう幸せを

マイホームというもののために、犠牲にしてきた大バカだ」

「でも、おまえたち夫婦の子供は、本当に大切なものはなにかという考えを持った子に

育ったことは他人に誇れることじゃないかな」

私はいい年して、恥ずかしながらその友人の前で泣いてしまいました。

 

私たち夫婦は大きな勘違いをしていたのですね。

マイホームの存在が家族の幸せであると。

でも、今なら、心のそこから言えます。

もし仮に、あのとき子供たちが逆に、家を手放すことに反対していたとしたら、

「お前たち子供に与えてやりたい幸せのほうが大切だから、家をあきらめる」

そして、マイホームなんか無くても、家族を幸せにできるということを伝えます。

 

持家でない家族が不幸せかというと、そうではないですからね。

※中略

 

先日、数十年ぶりに1泊ですが家族4人で温泉旅行にいってきましたので、

そのときの写真を送ります。

※以下、省略

 

あなたが本当に守りたいものは何ですか?

 

Aさん家族とあなたの現状は違うかもしれません。

子供のために学区を変えたくない、または、高齢の親のために、などなど

家を手放せない事情はあるでしょう。

 

しかし、

今、あなたはマイホームがあることによって、家族と過ごす時間や、

子供たちがやりたいことをガマンまたは諦めさせるようなことになっていませんか?

 

あなたが今、家を守りたい理由、苦しい支払いの悩み、僕に話してみてください。

 

あなたにとって、守るべきものはマイホームなのか、もしくは、

マイホームを守るべきなのか、を僕と一緒に考えてはみませんか。

 

あなたからの電話お待ちしています。

 

 

PS.Aさんの息子さん娘さんの笑顔が、これ以上ないほどの笑顔でした。

   Aさん、これからもこの笑顔のために頑張ってくださいね。

競売になる人の共通するケース

代表相談員の佐川です。

 

「私たちのようにならないためにも、一人でも多くの人たちに教えてあげて・・・」

競売でどうしようもない状態になってから、僕の会社へ来られた人たちが帰るときに

僕に話すセリフです。

 

あなたは住宅ローンが苦しいとき、こんな間違いをしていませんか?

 

あなたの家のポストに「この地域(マンション)限定で至急お探しのお客様がいます」

という内容の不動産チラシ、毎日のように入っていませんか。

僕もマンションに住んでいるのでこのようなチラシは毎日入っています。

 

住宅ローンの支払いが苦しいあなたはこのようなチラシを見て、

「ひょっとしたら、自分の家は高く売れるのでは・・・」

「もし、そうならローン全額返済できるかも・・・」と考えていませんか?

僕もあなたと同じ状況なら、このようなチラシが入っていたら同じ考えで

チラシの業者へ電話しているかもしれません。

 

競売になってから僕のところに来られる人の大多数は、競売になるまでの間、

チラシの不動産会社へ売却活動をしてもらっていました。

 

では、なぜ、地域限定で至急探している人を紹介するといっているにもかかわらず、

競売になるまで売れなかったのでしょうか・・・

あなたは不思議だと思いませんか?

 

それは、

チラシの不動産会社へ連絡したところ、自分が思っていた価格より高く売れると

言われ依頼をしたがいつまでたっても売れない、

時間だけが過ぎ、支払いができなくなり競売にかけられたという。

 

はじめに言われた査定価格はなんだったのか・・・

ウソだったのか・・・

売れると期待していた時間はなんだったのか・・・

 

 

 

なぜ多くの人がこのような間違いをするのか。

 

そもそも、そのようなチラシの目的は売りたい人を探し、売却依頼をもらうことです。

わかりやすく言うと買いたい人がいるのではなく、

「この地域限定で、至急探している人がいる」という魔法のことばで勘違いさせ、

あなたに電話してもらうことが目的なのです。

 

チラシの不動産会社へ売却相談をしようとしたとき、あなたなら、

ローン支払いが苦しいなどの、売らなければならない今の事情を

営業マンに話す勇気はありますか?

そんな事情を営業マンに話したら、「足元をみられるのではないか・・」

というふうに考えるのではないですか。

僕もそうですが、自分の大切なものを売るときにできるだけ高くで売りたい

と考えますよね。

そのためには、できるだけ「売る理由」を隠しますよね。

 

しかし、これが大きな間違いなのです。

 

住宅ローンの支払いが苦しいなどの理由で売却しなければならないと考えたとき、

もっとも大切なことは、高い査定価格に期待し依頼してしまうことではなく、

自分の場合は、いつまでに売らなければ最悪の状況になってしまうのか、

または、どの期間までに何に注意し何を知っていれば最悪の状況にはならないのか、

を知ることなのです。

 

考えてみてください。

不動産会社は、あなたの家が査定価格で売れれば商売になりますが、

売れなくても損はありませんし、責任をもってくれるわけでもありません。

あなたの支払い状況や抱えている問題を判断し競売などにならないための

アドバイスをしてくれるようなことは、そもそも不動産会社の仕事ではないのです。

だって、不動産会社の仕事は買いたい人の家を探し、売りたい人の家を売る、

だけですから。

 

 

僕の会社は任意売却を専門とする不動産会社です。

一般の不動産会社のように、あなたから売却依頼をもらうことが目的ではありませんし、

安く売ることが目的でもありません。

 

僕たちの目的はあなたの現状をお聞きし、あなたが思う希望がかなえられる可能性が

あるケースなのかを僕たちが経験したこれまでの解決事例や金融的知識なども含めてお話し、

これ以上、最悪の状況にならないようにお手伝いすることです。

 

あなたからのお電話お待ちしています。

 

 

PS.

このコラム内容を書く決心をさせてくださった相談者さん、また、そのご家族の方、

感謝しております。

自らの辛い体験談を話していただいたことで、僕はこの内容を書けたのですから。

 

 

28.3.18 よくあるご質問を追加しました。

「住宅ローンの滞納状況が把握できていません。相談できますか?」

くわしくは「よくあるご質問」をご覧ください。

28.3.9 ライン(LINE)で気軽にご相談いただけます!

もっと、気軽にローンのお悩みを相談してほしい・・・

その思いから、この度ラインからもご相談いただけるようになりました。

一般のラインと同じで、1:1でトークできます。

(トーク内容を他人が見ることはできません。ご安心ください。)

 IDは「@m3939」です。

特に受付時間などの制約はございません。

ご都合のよいタイミングで、お気軽にご活用ください。

 

※ラインでの検索方法はこちら

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「住宅ローン相談所 株式会社名鉄」が表示されるので、登録してください。

 
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27.11.19 よくあるご質問(任意売却された方の声)を追加しました。

「よくあるご質問」内で「任意売却された方のアンケート」がご覧いただけるようになりました。

詳しくは「よくあるご質問」をご覧ください。

27.10.6 「よくあるご質問」を追加しました

「自宅を人に貸しています。任意売却できますか・・・?」

詳しくは「よくあるご質問」をご覧ください。

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