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住宅ローン返済ができないときに知っておくべくこと

離婚後、住宅ローン返済が苦しくなったとき「絶対にやってはいけないこと」があります。もし手段を誤ると、将来的に資産を失う可能性もあるため注意が必要です。住宅ローン返済のための救済策をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

 

 

住宅ローンを滞納すると何が起こるか

 

住宅ローンで、最もやってはいけないことが「滞納」です。住宅ローンを一度でも滞納すると、書面や電話で通知があり「個人信用情報」に遅延記録が残る可能性があります。場合によっては新たにローンを組むことが難しくなるので要注意です。

そして、さらに滞納が続くと厳しい督促が来るようになり、それでも支払いがない場合は分割払いが無効になります。こうなると融資額を一括返済しなくてはいけなくなり、工面できない場合は強制的に家が売られてしまう「競売」にかけられます。賃貸ではある程度の滞納なら待ってもらえることもありますが、住宅ローンの場合は見逃してもらえません。

 

滞納になる前に、なるべく早く手を打つことが大切です。

 

 

住宅ローン返済ができなくなったときの一般的な行動

 

返済が苦しくなったときは、滞納する前に金融機関に相談しましょう。住宅ローンには、返済期間の延長や、金利の減免、元金据え置き期間の設定など、毎月の支払額を軽くする救済措置が用意されています。

借りた側にとっては金融機関に迷惑をかけずに済みますし、貸した側にも事故債権を避けられるメリットがあります。

ただし、アドバイスを鵜呑みにしないことが重要です。返済猶予は抜本的な解決にはなりませんし、

保証人や担保が必要な場合もあります。

なお、消費者金融や親類からの借入れ、無理して生活を切り詰める、一部だけ支払う、などは絶対にやってはいけません。住宅ローンは長期にわたって続くため、資金繰りや生活が破綻してしまいます。

 

 

まとめ 

 

頑張って購入したマイホームですが、もし返済が行き詰まったら、早急に対策する必要があります。ポイントは「住宅ローン問題解決に特化した専門会社へ相談する」・「金融機関に相談する」の2点です。

 

 

住宅ローンの責任義務について

相談員の佐川です。

 

結婚や出産など、人生における大きな節目にマイホーム購入を考える人が多いです。一戸建にするか分譲マンションにするか、新しい暮らしに夢いっぱいになりますが、マイホーム購入には住宅ローンの返済がつきものなので、冷静に判断する必要があります。

 

 

住宅ローンの責任義務・返済義務をご存知ですか?

 

ローンを組むということは、つまり「借り入れ」をすることです。ローン契約に基づき、金利も含めて返済等の義務を伴います。特に住宅のような高額な借り入れは、決めた額を長期間かけて月々返済していくことが前提です。約9割の人が住宅ローンを組んで家を購入していますが、誰の名義でローンを組むのか、いくらまで借り入れが可能なのかはケースバイケースです。夫婦の収入によっては2人がそれぞれローンを組む方法(ペアローン)などもあり、借り方も様々ありますが、いずれの場合もローン契約をしたら、借り手側は返済の義務はもちろん、誠実に返済に取り組む義務を負うことになります。なかでも、もしも離婚することになった場合に、離婚後どちらがそのローン返済義務を負うのかについてはトラブルになりやすいので明確にしておくことが必要です。

 

 

離婚時に住宅ローンの返済する義務を明確にする手順

 

離婚時に家を売却する選択肢もありますが、夫か妻のどちらかがその家に住み続ける場合は、住宅ローンの返済義務について明確に決めておきましょう。のちのち不本意な負債を抱えることにもなりかねません。ローン返済義務を明確化する手順としては、大まかに分けて以下の5つです。

 

1)ローンの名義、家や土地の名義、主たる債務者と連帯保証人を確認する。

2)「返済予定表」でローンの残高を確認する。

3)家の評価額を査定する(離婚の際の財産分与に関係する)。

4)住む人・返済する人を決める。

5)連帯保証人の再設定(解除)もしくはローンを借り換える。

 

特に、夫が支払い義務を負うけれども、妻と子供が家に住み続ける場合は要注意です。

妻が連帯保証人になっていた場合は連帯保証を解除し、夫との間に賃貸借契約を結ぶ方法もあります。

 

 

まとめ

 

夢のマイホームのために組む住宅ローンは、長期にわたる返済義務とセットです。ただし、長い返済期間中には、夫婦や家族の関係性も変わっていくこともあるでしょう。

 

状況に応じて、僕のところへ相談にきてください。

とくに、この3ヶ月間で離婚による、自宅の査定評価が急増しています。

 

気軽に査定できるネットでの高額査定サイトなどには、十分に気をつけてください。

 

銀行(住宅ローン貸手)と自分(借手)の根本的な違いについて

住宅ローン相談員の佐川です。

 

憧れのマイホームを手に入れても、想定外の支出や収入減少によって、毎月の住宅ローンの返済が苦しくなり「返済を待って欲しい」「返済額を減らせる方法はないのだろうか」と思うことがあるかもしれません。

 

では、どのようなときに住宅ローンの返済額を変更できるのでしょうか?

銀行の考えをもとに見ていきましょう。

 

 

住宅ローンの貸し手の銀行の考え

 

住宅ローンを借りるには審査があり、借りる人の年齢や勤続年数、収入に対するローン返済額の割合などによっては審査に通らないこともあります。そのため、住宅ローンの貸し手である銀行は「あまり積極的に貸したいと思っていないのでは」と感じるかもしれません。

 

 

住宅ローンをリスケジュールするケースはどんなとき?

 

住宅ローンのリスケジュールとは、返済条件を変更することをいいます。

住宅ローンのリスケジュールを銀行に相談したり申し込んだりするのは、何かしらの事情によって収入が減少したときです。リストラや倒産、転職したときや、病気やケガによって働けなくなったときなどが挙げられます。

 

また、リスケジュールの際には一時的に返済猶予や返済期間の延長が行われるのが一般的です。返済の猶予といっても、一定期間全く返さないで良いというわけではなく、利息だけは支払うなど、可能な範囲での支払いを求められます。また、多くのケースでは返済の猶予が認められる期間は半年~1年程度です。返済の猶予と合わせて返済期間の延長を行いますが、延ばせる期間は完済時の年齢によって異なる点には注意しましょう。

 

 

まとめ 

銀行は利益を得るために住宅ローンに必要な資金を融資します。そのため、住宅ローンのリスケジュールの相談をしても、数年間返済猶予をしてもらった程度では、月々の返済額の大幅な減少は期待できません。

 

根本的な解決策を考えるなら、迷わず、住宅ローン返済の専門家に相談にいくことをオススメします。

離婚する際に知っておくべきこと

調停の落とし穴

 

調停で離婚が成立した場合、調停で取り決められたことが絶対だと思っていませんか?

 

しかし、そこには危険な落とし穴があります。

 

実は調停内容とローン返済義務などは別であるなど、必ずしも調停の通りにいくわけではないのです。たとえば、調停で「夫婦共同名義のローン返済は夫が行う」と決められても、銀行(住宅ローンを借りている)に対する妻の支払い義務は法的には残るというケースもあります。

 

ここでは注意すべき調停の落とし穴について解説します。

 

離婚調停での財産分与・慰謝料の調停条項の内容

 

離婚調停では、財産分与と慰謝料が大きな争点となります。

調停で支払うべき金額が決められても実際に支払いが行われなければ、強制執行によって取り立てるしかありません。強制執行には手間も時間もかかるので、調停の場に相手に現金を持ってきてもらい、その場で現金と引き換えに調停を成立させるという方法が確実です。分割払いの場合は「一度でも支払いが滞ったら残額を一括請求する」などの要件を取り決めておきましょう。

 

また、調停で不動産の名義移転をする際は、調停調書に調停条項が正しく記載されていれば、名義人の実印がなくても特例で登記手続きができます。自動車も同様に調停調書があれば名義変更ができるので、財産分与がしやすくなります。ただし、生命保険の名義変更は調停調書だけではできないので、調停調書作成の際に特別条項を入れてもらう必要があります。

 

離婚調停での取り決め内容と住宅ローンの返済義務は別問題

 

離婚調停での財産分与の際、気をつけなければならないのが住宅ローンの取り扱いです。

 

夫婦共同名義で住宅ローンを組んでいる場合、仮に「今後の返済はすべて夫が行う」と調停で決められたとしても、妻側の法的な返済義務がなくなるわけではありません。

 

夫からの返済が滞った場合は妻側に返済要求が行われます。

この要求を放置し続けると、最終的には住宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまう恐れもあるので注意が必要です。

こうした事態を避けるためには、調停調書に住宅ローンの返済が滞った場合の対応策を必ず明記するようにしましょう。調停調書は家庭裁判所が作成する法的効力が強い文書なので、万が一の場合は裁判所の判決を待たずに相手側の財産を差し押さえることが可能になります。

 

 

まとめ 

 

離婚調停調書は法的効力を持つ公的な文書ですが、法的な住宅ローンの返済義務などからすべて逃れられるわけではありません。

 

離婚調停で取り決めておくべき条項に注意し、できるだけ損をしない離婚を目指すことをおすすめします。

離婚する際にチェックすること

夫婦共有財産について

 

 

住宅ローン相談員の佐川です。

 

離婚の際に問題となるのが財産分与です。

 

婚姻期間中に夫婦で築き上げた財産を分け合うことですが、財産分与の際にはどのようなことを確認すべきなのでしょうか。

また、夫名義の住宅などの不動産は共有財産とは認められないのでしょうか。

 

今回は、夫婦共有財産の疑問について解説します。

 

 

【 離婚に向けて夫婦の共有財産リストを作る方法 】

 

離婚に向けて財産分与について話し合う際は、まず、共有財産のリストを作成します。

共有財産とは「婚姻期間中に夫婦で築き上げた全ての財産」であり、財産分与の対象となります。

 

財産分与の請求は離婚成立後2年で時効にかかるので、後から「あれも共有財産だった」「うっかり財産分与し忘れた」ということがないように、しっかりとリストアップしてください。財産分与の対象の一例として、以下のようなものが挙げられます。

 

・ 預貯金や現金

・ 不動産(建物・土地など)

・ 年金や退職金

・ 保険

・ 貴金属や美術品

・ 有価証券や株式など

・ 車

 

なかでも不動産については「結婚を機に住宅を購入した」というご夫婦も多いことでしょう。

 

たとえば、住宅が夫の単独名義の場合、妻はその住宅について財産分与を主張できないのでは、と思われるかもしれませんが、そうではありません。

 

婚姻後に購入した住宅は、夫婦の協力で築いた共有財産とみなされるからです。

 

 

【 単独名義・単独債務の住宅の財産分与について 】

 

夫婦の実質的な共有財産と認められる住宅の財産分与は「住宅を売却する方法」

「住宅を売却しない方法」の2つに大別できます。

 

まず住宅を売却する方法においては、住宅を売却した代金を折半します。

 

夫婦のどちらもが現在の家に住み続ける意志がない場合に検討される方法です。なお、家を売却しても住宅ローンが残る場合は「オーバーローン」と言いますが、オーバーローン状態でどうしても住宅を売却したい場合には、差額を現金で用意する方法や、任意売却と呼ばれる方法があります。

 

任意売却する場合は借入先の金融機関との話し合いが必要となり、売却後にローンが残ることも多いです。

 

一方、住宅を売却しない方法では、夫婦のどちらかが住宅を取得します。

 

ただし、住宅の名義変更には金融機関の承諾が必要です。さらに、残りのローンは、名義人が払い続けるか、住み続ける方が払い続けるかの選択肢があります。もし住宅ローンの名義を変更する場合には銀行の承諾が必要であり、手続きが複雑になるので注意しましょう。

 

まとめ

 

住宅が夫婦どちらかの単独名義でも、実は夫婦の共有財産として認められ、財産分与の対象になります。また、住宅ローンが残っている場合や、家を売却しても住宅ローンが残るオーバーローンの場合も、夫婦の共有財産の清算を主張することができます。

 

このような不動産を含む財産分与の話し合いをする場合にはまず、夫婦の共有財産リストを作成するとスムーズです。

 

その上で、自分の財産である住宅の清算(お金に換える)をどうするのかを僕のところへまずは

相談にきてください。

住宅ローン返済を1回滞納した

相談員の佐川です。

 

 金融機関の住宅ローンで借りたお金は、契約にしたがって期日を守って返済しなければならず、滞納すると相応のペナルティーがあることは、住宅ローンを利用したことが無い人でもよく知っていることでしょう。しかし、実際には1回滞納した程度でペナルティーが課されることはほとんどありません。これは、うっかり支払期日を忘れてしまっていただけで、返済に必要なお金が確実にあるといったケースが稀にあるためです。

ただし、1回滞納すると、支払期日を過ぎた後から金融機関が確認や催促を頻繁に行ってくるようになります。これは、滞納が二度三度と続くにつれてローンを回収できなくなる可能性が高くなる傾向があるためで、住宅ローンを滞納してしまうことのリスクを顧客に理解させ、たとえ1回の滞納だったとしても危険であることを伝えるのを目的に催促などが行われています。

 

一般的には、滞納をしてしまったとしても金融機関の裁量で許されるのは4回(4ヶ月分)までといわれており、それ以上続けてしまうと金融機関側は期限の利益が喪失されたと判断し、貸し付けたお金全額と遅延損害金を合わせた金額の一括払いを求めます。

これとほぼ同じタイミングで、個人信用情報機関のデータベースに滞納の事実が事故情報として登録され、向こう5年間は金融機関や消費者金融会社からの新規借り入れや、クレジットカードの新規申し込みが事実上不可能になります。このような状況になった場合、住宅ローン利用者ができることは債務整理以外にはほとんどなく、督促を無視し続けると債権者である金融機関が裁判所にローンの対象となっている住宅を競売にかけるよう申し立てます。

 

滞納が1回目の段階で手を打たないと、住宅ローン利用者が抱えるリスクはこのように大きくなっていきます。

 

ローン返済ができないとき、チラシ(不動産会社)を信用しない

相談員の佐川です。

 

住宅ローンが返済できない場合、まずローンを4~6カ月滞納するとお金を借りた銀行や住宅金融支援機構から「代位弁済手続き開始の予告」という通知が来ます。

 

むずかしい言葉かもしれませんが、ようするに、「あなたは現在ローンを滞納していますので、住宅ローンの残金を一括返済してもらうために、保証会社から一括で返済を受けるための手続きに入ります。購入した住宅を競売にかけてお金を回収することになりますよ」という忠告です。

 

これを無視してなにもせずに放置すると、今度は保証会社から「代位弁済手続き開始」という通知が送られてきます。

 

これは要約すると「銀行から請求を受けてあなたのローンを一括返済しました。つきましては当社(保証会社)に利息をプラスしたローンの残金を速やかに一括で返済してください。返済してもらえないならば、あなたの住宅を競売にかけます」という趣旨のものになります。

 

競売とは裁判所が強制的に売却することで、あらかじめ決められたルールです。ここまで行くと、こちらの意思など関係なく事務的に事が進んでいってしまいます。競売によって得られたお金は全額が貸し手である保証会社に支払われるため、手元には一切残りません。

 

また、競売の場合は普通に売却するよりも4割から5割ほど安く売られてしまうことがほとんどです。

 

売却金がローンの残金に満たない場合は、その差額は借金として残ります。

 

こうならないために、ローンの返済が厳しくなったときには勘違いを引き起こすやり方をしてしまう人がいます。

 

それは「この地域で買いたい人がいる」などの「おとり広告」を信用して、一般の不動産会社に売却を頼んでしまうことです。

 

不動産には相場というものがあり、破格の金額で買う人などいないので気をつけましょう。

 

僕がこれまでにとった統計で、競売になった人たちの共通点が、競売になるまで「おとり広告」で問い合わせた不動産会社に売却依頼をしていたことです。

 

どんなスーパー営業マンでも、市場相場をかけ離れた価格で買う人を見つけてくることなんて、不可能です。

 

競売でマイホームを失いたくないなら相談依頼する先は、

「家を売りたい人を集めることが目的」の一般の不動産会社ではなく、

「競売をさけることが目的」の住宅ローン解決問題を専門とする、

不動産会社にしてください。

 

後悔しないために。

 

 

 

滞納したことによる結末について-3

相談員の佐川です。

 

住宅ローンの滞納で競売や自己破産しか、ないと諦めていませんか?

 

競売や自己破産を選択してしまう前に、ダメージの少なく、かつ、メリットの多い任意売却という救済方法があります。

 

ローンの滞納であなたがローンを分割で返済する権利が失われてしまうと、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

 

一括返済ができない場合、従来は、担保となっている自宅を強制売却してそこから貸したお金を回収する競売、または全ての債務(残りのローン)の支払い義務が免除となる自己破産手続きを取るという主に2つの選択肢が考えられていました。

 

しかしこの両者は経済的・精神的ダメージが大きいデメリットがあります。

 

両者とも手続き後には裁判所の執行官などが自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者からも自宅周辺を嗅ぎ回られます。新聞や住宅情報誌、インターネット、裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されるため、プライバシーは守られません。

 

できる限り経済的・精神的ダメージを回避できる最善の手段として、任意売却という救済方法を選択してください。

 

任意売却は貸し手である金融機関の売却する許可をもらい、オーバーローン状態の家でも売ることができる方法です。

 

任意売却の最大のメリットは、不動産会社が安く買取る価格ではなく、一般の市場価格での売買が期待できることです。

 

任意売却と競売の両者とも売却後の残債を返済しなければなりませんが、競売だと市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く(落札者は不動産会社が多いため)、多額のローンが残ってしまう怖れがありますが、任意売却であれば無理のない返済計画による少額返済が実現します。

さらに、精神的ダメージについても一般の不動産売却と同じ販売活動を行えるため、周囲に住宅ローンの滞納を知られることなく今まで通りに生活を送ることも可能なのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

住宅ローンを滞納したことによる結末についてー1

相談員の佐川です。

 

あなたは住宅ローンを滞納したとしても、大きな問題にはつながらないと考えていませんか?

 

1回や2回の滞納であれば、すぐに支払うことで問題を発展させずに対応できるかもしれません。しかし滞納が続くと、最悪の状況では家を失う可能性もあります。

 

住宅ローンを滞納したとしても、すぐに家を失うことはありません。

 

3ヶ月ほど滞納している状態が続くと、貸手である銀行から通知が届きます。

通知が届いても滞納している状態が続き、約6ヶ月支払っていないようなケースだと家が競売にかけられます。

 

ここで問題になるのが、競売にかけられるというのはどのような状況なのかという点です。

 

競売は貸手である金融機関が、裁判所を通じて優先的に不動産を売って、その売却代金からローンの残額を回収する手続きのことです。

金融機関は住宅ローンが組まれた物件に対して抵当権を設定しているので、競売の制度を利用して住宅ローンが支払われなくなったときでもお金が回収できるようにしています。裁判所が介入する制度になるため、競売にかけられた家にはそのまま住むこともできず、家を失う状況になります。

 

失業などで住宅ローンの返済が厳しいときは、その旨を金融機関に伝えることで猶予をもらえる可能性もあります。

 

また状況によっては、競売になる前に任意売却を検討するのも1つの手です。

自分で売却手続きが行えるため(実際の手続きは任意売却の専門会社)、ある程度自分に有利な形で家が売れるかもしれません。

 

任意売却なら、そのままマイホームで暮らせる解決事例も多く増えてきています。

まずはあきらめずに、電話・メール・ラインにて相談してください。

その際は、住宅ローンの残りの金額を把握しておいてくださいね。

 

住宅ローン返済を4回滞納している-3

相談員の佐川です。

 

急速な景気の減速で収入が大きく減り、毎月支払うことができていた住宅ローンの返済が困難となっている状態の人が急増しています。

 

家計の支出の中で住宅ローンの返済が大きな割合を占めている場合には、特に生活を圧迫することに繋がりかねず、やむを得ず滞納をしてしまうケースもあることでしょう。

 

金融機関側では、ローン返済が滞納しているあなたに対して滞納の回数による対応が行われます。1回の返済遅れであれば延滞損害金を支払うことで済むケースもありますが、回数が増えてきた場合、特に4回滞納というケースでは状況が大きく変わります。

 

銀行などの金融機関が利用している信用情報機関には、3ヶ月間(つまり3回)の返済遅れが発生した時点でいわゆる「ブラックリスト」に事故情報として登録されることとされています。それを上回る4回滞納となると、返済能力にかなり問題があるものとされて金融機関側から住宅ローンの一括返済を求められることとなります。

 

「期限の利益の喪失予告通知」が送付され、一括返済を求められた場合であっても、4回滞納をしてしまっている経済状況であればすぐに支払うことは現実的に困難ですので、居住している住宅を売却して返済に充てることが一般的です。

 

そのような場合には、法律に基づく強硬な売却である競売にかけられる前に、任意売却を選択することをおすすめします。

 

任意売却を選択した場合には、あなたの意思で売却することとなりますので、明け渡しの時期を自分で決められることや競売と比較すると比較的高く売却できる可能性があるなどのメリットがあります。返済が困難となった場合には、迷わず任意売却専門会社に連絡を行い、速やかに手続を進めていくことが最終的にあなたのためになると言えます。

 

 

 

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